Bei der Bewertung eines Hauses wird der Verkehrswert eines bebauten Grundstücks ermittelt. Der Verkehrswert ist der Wert, der sich im allgemeinen Geschäftsverkehr am wahrscheinlichsten einstellen würde. Kurz gesagt, ist es der Preis zu ermitteln, den ein Käufer bereit wäre für das Grundstück mit dem Haus zu zahlen.
Wie ermittelt man nun den Verkehrswert des bebauten Grundstücks?
Vergleichswert
Der Idealfall wäre gegeben, wenn Daten über eine ausreichend große Anzahl von Grundstücksverkäufen aus einer Kaufpreissammlung vorliegen würden, die mit den Eigenschaften des Grundstücks, einschließlich seines Gebäudes übereinstimmen. Leider ist dies nur selten der Fall.
Es ist nun zu prüfen, ob man die Vergleichwerte mit unserem zu bewertenden Grundstück durch entsprechende Zu- oder Abschläge und der Verwendung bestimmter Faktoren "vergleichbar machen" kann.
Um also bei diesem Verfahren der Bewertung, dem sogenannten Vergleichwertverfahren, einen plausiblen Verkehrswert für unser mit einem Haus bebauten Grundstück zu finden, ist sowohl die Kenntnis der Eigenschaften der Vergleichsgrundstücke als auch das Wissen über die genauen Gegebenheiten beim zu bewertenden Grundstück notwendig (
Checkliste-Unterlagen-Gutachten).
Ertragswert
Gesetzt den Fall, es wurden keine Grundstücksverkäufe in einer vergleichbaren Lage mit unserem Haus getätigt, so dass wir keinen plausiblen Vergleichswert heranziehen können. Stattdessen befindet sich unser Haus in einer Gegend, wo Häuser oder Teile davon voranging vermietet werden.
Nun dann liegt es nahe, den Verkehrswert unseres Hauses so zu ermitteln, als wenn es einen Käufer gibt, der Mieteinnahmen erzielen möchte bzw. Renditeabsichten besitzt. Hier bewerten wir das Grundstück mit dem Haus über das sogenannte Ertragswertverfahren.
Wichtige Kenndaten sind hierbei die nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen, die zu erwartende Restnutzungsdauer, der aktuelle Bodenwert und ein über die Restnutzungsdauer anzusetzender Liegenschaftszinssatz. Auch sind die steuerrechtlichen Gegebenheiten bezüglich des Grunderwerbs maßgebend.
Auch hier ist die Kenntnis der genauen Gegebenheiten beim zu bewertenden Grundstück ebenso notwendig, um gegebenenfalls entsprechende Zu- oder Abschläge vornehmen zu können.
Sachwert
Sehr häufig werden Eigenheime zwecks Eigennutzung gebaut. Analog dazu interessiert ein Käufer mit der gleichen Nutzungsabsicht, ob er das Haus mit dem Grundstück kaufen oder besser selber bauen sollte. Es wird der Sachwert mit dem gleichnamigen Verfahren, dem Sachwertverfahren ermittelt.
Die wichtigsten Kenndaten bei dieser Art der Bewertung ist der Gebäudeherstellungswert, der Bodenwert und die zu erwartende Restnutzungsdauer.
Da die Herstellungskosten aus bundesweiten Erhebungen stammen, muss der Herstellungswert auf die örtlichen Gegebenheiten angepasst und die aktuelle Lage auf dem Grundstücksmarkt berücksichtigt werden. Auf dem Grundstück liegende Rechte und Belastungen müssen auch hier in geeigneter Weise berücksichtigt werden.